「リバースモーゲージ」という言葉を聞いたことがある人、また聞いたことも無い人もいらっしゃいますね。
「最近は何でもカタカナで、さっぱりわからないわね」今回はそんな方に、分かりやすくご説明します。「今住んでいる家に住みながら、生活に必要な資金を融資してもらう制度」

と言えば「あぁ～最近テレビでも放映されているあれのこと？」と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか？
「逆抵当融資方式」とも言うそうですがより難しくなってしまいますね。

簡単に説明すると「高齢者が、生活資金のために持家を担保に融資を受け、返済は本人が死亡したときに売却する」と言えば理解しやすいでしょう。

  • 年金生活ではゆとりが無くて苦しい
  • 老後の生活をもっと楽しみたい

そんな高齢者にはある意味、嬉しい制度と言えるのかもしれませんね。

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リバースモーゲージのポイント

この最大リバースモーゲージの特徴とは、返済の仕組みです！
融資というと金利もかかり、毎月の生活に重くのしかかってしまうものです。住宅ローンなどが思い浮かびますね。しかし、このリバースモーゲージ制度は「生きている間に返済義務がない！」というものです。

では返済はどんな仕組みなのでしょうか？

それは、本人が亡くなった後、手続きがされ担保不動産を売却します。そしてその代金で融資されていた借入金を一括返済します。
もし、残った場合は遺族に返還されます。

リバースモーゲージの生い立ちと成長とは？

1960年代にアメリカではスタートしました。そして1981年「武蔵野市」日本では最初にこの制度を導入しました。その後、自治体や民間でも導入され始めたのですが、バブル崩壊後に担保不動産の資産価値が急落しこの取り扱いは、世間に浸透していきませんでした。近年の公的年金の不安感や医療費の増大など、老後の生活が脅かされているのが現状です。そこで、老後資金に不安がある高齢者に対応するべく、リバースモーゲージが再注目されてきました。

銀行による融資条件などの比較

続々とメガバンクも参入し、2013年から2014年にはほぼ取り扱いが開始されています。
みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行など3大メガバンクも出揃っています。
地方銀行でも2年ほど前からリバースモーゲージの取り扱いが急増し、老後の不安を解消できるようになってきています。主な大手銀行などを一覧にしてみました。
（ただし、条件や金利など変更されている場合もありますので、ご確認ください）

対象者 資金使途 融資額 金利 対象物件 地域
東京スター銀行「充実人生」 ・55歳以上
・年収120万円以上 		・生活資金
・医療費
・老人ホーム資金
・改築し費 		500万円以上1億円以内 基準金利+2.8％ ・一戸建て
・マンション 		東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪市、京都市、神戸市
みずほ銀行「みずほプライムエイジ」 ・満55歳以上
・推定相続人確定の人 		・生活資金
・医療費
・老人ホーム資金
・改築し費 		1000万円以上2億円以内 短期プライムレート+年1.5％ ・一戸建て
・マンション 		東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪市、京都市、神戸市
三菱東京UFJ銀行「リバース・モーゲージ住宅ローン」 ・満60歳以上満80歳まで ・自宅リホーム資金
・老人ホーム資金 		・建設・購入：100万～5000万円
・入居一時金：100万～1500万円 		短期プライムレート連動長期貸出金利 ・一戸建て
・マンション 		東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、
西武信用金庫「生きいきライフ」 ・利息払い型：満55歳以上、80歳未満
・利息元加型：満65歳以上、80歳未満 		・生活資金 ・利息払い型：500万円以上、1億円以内
・利息元加型：1000万円以上、1億円以内
・担保評価額の70％以内 		住宅ローンプライムレート＋1% ・一戸建て
・賃貸併用住宅 		西武金庫営業地区内
三井住友銀行「SMBCリバースもゲージ」 ・満60歳以上
・相続人の同意書提出 		自由 1000万円以上2億円以内（担保評価額以内） 短期プライムレート連動長期貸出金利 ・一戸建て 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県
三井住友信託銀行「リバースもゲージ」枠内自由形 ・満65歳以上
・遺言信託 		自由 ・年齢に応じる 短期プライムレート+1.5％ ・土地付き一戸建て 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県
社会福祉協議会「リバースもゲージ」毎月年金型 ・55歳以上
・年収120万円以上 		・生活資金
・医療費
・老人ホーム資金
・改築し費 		500万円以上一億円以内 基準金利+2.8％ ・一戸建て
・マンション 		東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、大阪市、京都市、神戸市

上記の一覧からもお分かりかと思いますが、リバースモーゲージにはさまざまなタイプがあり、貸付限度額も企業により違います。
受け取り方にも、限度額まで毎月年金のように受け取るタイプから、初めにまとめて資金を受け取るタイプなどがあります。

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リバースモーゲージのメリットとデメリット

益々「高齢化社会」「公的年金の受給減少化」が問題視され、老後資金不足への不安が増大しています。
今回の提案される「リバースモーゲージ」にも期待感はあるものの、必ず「メリット」と「デメリット」があります。そこで、メリットとデメリットについてご説明します。

メリットは？

そもそも、一般的な会社員の場合、夢のマイホームを手にいれても、住宅ローンの残債がある場合には、退職金で住宅ローンの買い入れ残金を一括返済するというケースをよく耳にします。即金での購入や早期の購入の場合は、退職までに完済し終えるでしょうが、残金がある場合、金利がかかる住宅ローンは一日も早く終わらせたいものです。
しかしその結果、「手元にお金が残らない！」という結果を招き、確かに不動産としては残っても、これからの老後資金に不安を抱えてしまいます。
こんな場合には、リバースモーゲージで融資を受け、住宅ローンを返済してしまえば、退職金は老後資金として残り、残りの人生を楽しくエンジョイすることも可能です。また、普通の融資には資金使途が明確に制限されますが、リバースモーゲージの融資の場合には、融資に対してあまり厳しくなく自由です。
その上、融資を受けるとなると収入状況や仕事、年齢など厳しい査定があります。これも自宅が担保ですからわりと緩やかな条件となります。その自宅にも「住みながらの融資」も可能という点も、大きなメリットです。

デメリットは？

推定相続人全員からの同意が必要と言う点です。
簡単なようですが、これが結構面倒な問題となります。また、人間の寿命とは「いつまで？」とわかりません。その結果、融資を受けたお金を使い果たしてしまうこともあり得るのです。

そしてリバースモーゲージとして対象となる住宅には、制約があります。

自治体の場合は

・借入申込者が単独（または同居配偶者と共有）で所有し、居住している不動産であること
・その不動産に賃借権や抵当権などが設定されていないこと
・配偶者または親以外の同居人がいないこと
・世帯の構成員が原則として65歳以上であること
・借入世帯が市町村民税非課税程度の低所得世帯であること
・貸付限度額は土地評価額の7割程度
・貸付額は1か月あたり原則30万円以内（病気療養などによる臨時増額可）
・貸付利率は年3％または長期プライムレートのいずれか低いほう
・推定相続人の中から連帯保証人を1名選任すること
・居住不動産に根抵当権を設定すること上記の場合は「住宅ローンを返済終了している」抵当権のない家で、子供は別居の低所得の高齢者世帯を対象としています。

民間金融機関の場合は

所得が多い高齢者世帯を対象にする場合もあります。
ただし「マンションと借地権の一戸建て住宅は対象外」（一部可能な場合もある）です。
民間の場合は、それぞれの金融機関により条件に相違がありますので、各社をよく検討しましょう。
だということです。また、対象の地域が大都市限定としている場合が少なくありません。

リバースモーゲージの意外な盲点とは？

リバースモーゲージを利用する前に、まずはオンラインで自宅の不動産査定をしましょう！
そうすることで今の評価額を把握できます。
リバースモーゲージでは、評価額の○○％まで借入できるというような、借入金額が決められているケースが多いようですので、実際に評価額を知ることで「売却」の方がいい条件ということもあります。
知らないと損をしてしまう可能性がありますのでご注意ください。

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